《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》27日正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计。

加强产权保护，根本之策是全面推进依法治国。《意见》明确了进一步完善现代产权制度、推进产权保护法治化的五个原则：

坚持平等保护

健全以公平为核心原则的产权保护制度，毫不动摇巩固和发展公有制经济，毫不动摇鼓励、支持、引导非公有制经济发展，公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。

坚持全面保护

保护产权不仅包括保护物权、债权、股权，也包括保护知识产权及其他各种无形财产权。

坚持依法保护

不断完善社会主义市场经济法律制度，强化法律实施，确保有法可依、有法必依。

坚持共同参与

做到政府诚信和公众参与相结合，建设法治政府、责任政府、诚信政府，增强公民产权保护观念和契约意识，强化社会监督。

坚持标本兼治

抓紧解决产权保护方面存在的突出问题，提高产权保护精准度，加快建立产权保护长效机制。

《意见》明确了产权保护的十大任务：

加强各种所有制经济产权保护；完善平等保护产权的法律制度；妥善处理历史形成的产权案件；严格规范涉案财产处置的法律程序；审慎把握处理产权和经济纠纷的司法政策；完善政府守信践诺机制；完善财产征收征用制度；加大知识产权保护力度；健全增加城乡居民财产性收入的各项制度；营造全社会重视和支持产权保护的良好环境。

其中，最为引人注明的是关于70年住宅土地使用权到期的热点问题。对此，《意见》还明确，要完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化。给予被征收征用者公平合理补偿。房屋土地使用权到期，要研究后续期法律安排。加大知识产权保护力度，提高知识产权侵权法定赔偿上限。建立收集假冒产品来源地信息工作机制，将故意侵犯知识产权行为情况纳入企业和个人信用记录等。

研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。专家认为，《意见》尊重并回应了民意，传递了一个重要信号：既然研究的是续期的法律安排，并强调形成受保护的良好和稳定预期，那么就意味着，对于个人住宅土地使用权到期后政府会收回的担心是不必要的。

专家解读：如何续期

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任

杨立新

一

不够70年的，到期后必须都续期到70年；

二

70年到期后自动续期，相当于住宅建设用地使用权是一个无期限的物权，即一次取得永久使用，国家不必每次续期每次都收费；

三

到期后经过自动续期变成永久性建设用地使用权之后，应当确定使用权人与国家所有权人之间的关系，可以考虑收取必要而不过高的税金，但应当经过立法机关立法决定

综合新华社、人民日报等

背景新闻

缩水？续期？ 住房土地使用权年限之问

（来源：半月谈）

温州出现20年住房土地使用权年限到期，又要花几十万元“延期”的消息，引起社会公众关注。其实，深圳、青岛、重庆等地也出现过类似情况。国家规定的居住用地最高年限70年，为何部分地区出现20年、30年就到期的现象?房屋土地使用年限到期后怎么办?有关部门该如何解决民众的疑惑?

住房土地使用权到期情况不一

关于土地使用权期限，国务院1990年发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中明确：土地使用权出让最高年限按用途确定，其中居住用地70年、工业用地50年、商业旅游娱乐用地40年、其他或综合用地50年。

中国社会科学院经济所研究员汪丽娜告诉半月谈记者，目前，绝大部分地区住宅小区用地使用年限都是70年。但一些地方因为各种原因，确实存在低于70年的情况。

本世纪初，深圳市内国际商业大厦等多栋楼宇的物业土地使用权，已经达到20年期限，成为国内首批土地使用权年限到期的案例。深圳市后来出台方案，明确土地使用权年限到期的房地产，可以通过补交地价或支付土地租金方式延长土地使用年限。其中，补交地价额度为一次性支付相应用途公告基准地价的35%。

青岛市部分区域一些住宅用地使用权期限也只有20年或30年。公开资料显示，青岛经济技术开发区自上世纪80年代成立以来，出让20年、30年使用年限的住宅用地共计41宗，总用地面积667.5亩，其中部分小区土地使用年限已到期。

重庆市民张先生说，他在当地购买的房产，使用年限是50年。据介绍，重庆市规划确定的土地用途，很多是综合用地，从1994年起，在土地出让签订合同中，包括居住在内的综合用地使用年限均为50年。

多重因素致住房土地权限“缩水”

针对我国一些地方出现的住房土地权限“缩水”问题，一位参与物权法起草的专家表示：“公众首先要明确，房屋所有权和土地使用权不同。房屋所有权即房产权，是私有财产权的一种，受宪法和物权法保护，没有期限限制。而土地使用权是有期限的，目前规定的住宅用地最高使用年限是70年。”

我国绝大部分住宅用地使用年限是70年，距离到期还有四五十年时间。之所以一些地方出现20年、30年、50年等不同使用年限，在接受记者采访时，相关专家分析说，主要有以下三方面因素：

一是在政策范围内调整。温州市国土局称，上世纪90年代，在土地出让政策开始执行时，该市在不超过居住用地最高年限70年的前提下，按20年到70年分档，由受让方自行选择给予办理出让手续。地方国土部门称，土地使用年限降低，可减少缴纳相应的土地出让金，在一定程度上可降低房价，让利给消费者。

二是方便管理和处置。重庆市国土局在解释为何住房土地使用权期限为50年时称，该市多数房地产开发以商业与住宅混合类型为主，一个项目中若按商业、住宅最高出让年限确定不同出让年限，势必会出现一栋建筑中，商业、住宅出让终止时间不一致的情况，带来处置困难。

三是先试先行地区历史遗留问题。深圳、青岛等地由于在国务院发布土地使用权最高年限之前，已在国有土地使用权出让方面先试先行，出现了部分遗留问题。深圳市相关政府部门称，深圳作为国有土地使用权有偿使用制度的先试先行者，于1982年出台了《深圳经济特区土地管理暂行规定》，首次通过行政划拨方式供应经营性用地，并且规定了不同用途的土地使用年限，如工业用地30年，商业用地20年，商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通过行政划拨方式取得的经营性用地(20年使用权)陆续到期，集中出现了国有土地使用权期满的问题。

业内专家介绍，除此之外，还有部分住宅用地因开发商囤地等原因导致使用年限“缩水”的情况。土地使用时间从土地出让之时开始计算，正常的房产规划、开发和销售等过程，一般需要两到三年时间，但有的地方存在开发商捂地、层层转手等情况，一拖就是好多年;还有一些房地产项目规模较大，分多期建设，持续开发十多年，导致消费者购房时，土地使用权年限已经“缩水”。

“自动续期”亟须出台细则

关于住房土地使用权年限如何续期的问题，相关专家表示，物权法第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

中国人民大学民商事法律科学研究中心主任杨立新说，在物权法之前，城市房地产管理法曾规定，“经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。但城市房地产管理法对于物权法而言，是旧法，按照新法优于旧法的原则，目前还是应该遵循物权法的相关规定。

汪丽娜等专家认为，虽然物权法明确提出自动续期，但是由于缺乏细则，如何自动续期存在不确定性，难以操作。“土地使用期限规定20年和70年，其出让金是不一样的。政府出让20年土地使用权，续期如果不补交出让金，政府利益会受损，而且对其他已经缴纳70年出让金的业主也是不公平的。”

有专家指出，约定20年以及没有达到最高限70年的，首先应当自动续期至70年，同时补交约定年限与70年土地使用权期间的出让金差价。

但也有部分学者持不同看法，认为“补差价”的做法不合理。因为无论怎么补，这几十年土地出让的差价都很大。同时，土地出让年限的利益落差是由地方政府当年决策造成的，如果让现在的住户来承担成本，既不公平，也很难实施。

那么，对于70年土地使用权到期的房产又该如何续期?应有偿还是无偿?杨立新认为，有两个办法可供选择：一是免费，让利给业主;二是费改税，不再收取出让金，而是由取得永久性住宅建设用地使用权的权利人向国家缴纳税金。

汪丽娜说，在我国，房屋是很多老百姓最大的财富。一些人拿出大部分积蓄买房，房屋的增值不是因为房屋本身而是土地。从这个意义上来说，70年之后再交一大笔出让金显然不合理。

汪丽娜、杨立新等认为，在强调法治社会的今天，首先需要明确的是，要坚持有法必依，严格落实物权领域的立法成果，增强人民群众对国家物权制度的信心;另一方面，针对物权法规定不详尽的现实，应该充分吸取民意，尽早出台关于土地出让续期的实施细则，缓解公众焦虑。